Чи є перспективи схвалення продажу іноземцям с/г землі на всеукраїнському референдумі

Закон про відкриття ринку сільськогосподарської землі, який був прийнятий парламентом в березні після нетривалого процедурного спротиву все ж таки підписаний Президентом. Передбачено самим Законом, що він вступає в силу аж з 1 липня 2021 року, що власне і є датою старту ринку.

Варто відмітити, що прийнятий Закон встановлює ряд обмежень та заборон по колу суб"єктів, які можуть бути учасниками такого ринку, тобто покупцями сільськогосподарської землі. Ці обмеження мають як часовий вимір, так і фактовий (до певної події), тож є всі підстави для умовного розділення етапів запуску ринку, що прослідковується в Законі.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Етап №1 — з 01 липня 2021 року по 01 січня 2024 року. На цьому етапі можуть придбавати землю виключно громадяни України з нормою концентрації 100 га без врахування тих площ, які набуті ними до відкриття ринку. Обмеження не стосується банків (у тому числі, з іноземним капіталом), вони можуть набувати права власності на земельні ділянки виключно лише в процедурі звернення стягнення на предмет застави з обов"язковим відчуженням протягом двох років на земельних торгах.

Етап №2 — з 01 січня 2024 року. Можуть придбавати всі інші учасники в межах дозволених норм концентрації за виключенням іноземців.

Етап №3 — після схвалення питання продажу іноземцям на всеукраїнському референдумі. На цьому етапі можуть придбавати іноземці за виключенням деяких категорій осіб, які ніколи не зможуть стати власниками такої землі.

Зосереджу увагу на питанні перспектив запуску саме третього етапу ринку сільськогосподарської землі — продаж землі іноземцям, адже від можливості участі в ньому іноземців прямо залежить реальна кон"юнктура такого ринку, а звідси і реальна ціна землі, її інвестиційний потенціал та реальний попит на сільськогосподарські угіддя.

Зрозуміло, що питання заборони продажу іноземцям сільськогосподарської землі досить гостро стояло як в парламенті, так і в суспільстві. На початку розгляду законопроекту передбачалася ліберальна модель ринку і пряма можливість для іноземців придбавати таку землю, а вже в подальших та фінальній редакціях, було встановлено заборону на продаж сільськогосподарської землі для іноземців.

Поширена така думка в суспільстві і страх базується на можливій іноземній експансії через скуповування земель на території нашої держави з наслідками витіснення титульної етнічної групи, що може мати ознаки руйнування державності. Ключовим аргументом є закріплена в Конституції норма про те, що земля є основним національним багатством і перебуває під особливою охороною держави. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу.

Також, маємо відмітити і такий популярний аргумент як ризик втрати великої кількості сільськогосподарської землі державної власності зважаючи на розмір зовнішнього боргу держави Україна. Обґрунтовуючи таку позицію, відмічають можливість задоволення вимог кредиторів зовнішнього боргу через набуття права власності на таку землю.

Тож можливість і право іноземців бути учасниками ринку вирішить Український народ за результатами на всеукраїнському референдумі. Закон не встановлює строк на проведення такого референдуму, отже, рішення про його призначення чи не призначення буде прийматися виходячи з політичної ситуації в державі та соціологічного заміру сприйняття цього питання в суспільстві. Сумніваюсь, що до цього питання буде змінений підхід через внесення змін до Закону. Як на мене, це загострить ситуацію і фактично перекреслить той компроміс, який був досягнутий під час голосування в парламенті.

Якщо довіряти соціології, то останні опитування чітко показують той тренд, що громадяни України, в більшості, висловлюються проти продажу землі іноземцям. Проводити референдум зараз означає засилити заборону практично назавжди.

Переконаний, що найближчих 3 роки ми не побачимо анонсу проведення всеукраїнського референдуму з таким питанням. Змінити думку в суспільстві може ставлення до землі як до товару в умовах ринку, який відкриється в липні 2021 року і з 01 січня 2024 року, точніше, його позитивні прояви та результати. Фактично, перспективи дозволу для іноземців залежать від того, яке буде ставлення в суспільстві до робочого ринку в моделі прийнятого Закону.

Нагадаю, що Закон містить певну прогалину відносно іноземців в частині їх можливості опосередкованої участі в акціонерному капіталі банку. В Законі залишається можливість бути "тимчасовим власником" сільськогосподарської землі банкам з іноземним капіталом, якщо вони звертають стягнення на таку землю як на предмет застави, і при певних юридичних маніпуляціях така "тимчасовість" може мати перманентний характер до моменту лібералізації ринку. Наприклад, зрив аукціону на відчуження землі в строк. Втім, досить буде важко їм концентрувати велику кількість землі, зважаючи на правові наслідки порушення вимог про відчуження протягом двох років з дня звернення стягнення на таку ділянку (пай) як на предмет застави (іпотеки). Багато буде залежати і від судової практики, яка почнеться в кращому випадку через п"ять років.

Варто відмітити і абсолютні заборони для іноземців, які встановлені Законом і не будуть відмінені навіть після позитивного схвалення всеукраїнським референдумом.

Мова йде про вісім категорій осіб:

1) іноземців на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;

5) юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);

6) юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;

7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України "Про санкції" у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов"язаними з ними особами;

8) юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Це ті категорії, які є небажаними власниками і до яких застосована абсолютна заборона назавжди.

Втім, перспективи та можливість іноземцям повноцінно брати участь в ринку землі поки видаються примарними і ситуація може змінитися після повноцінного запуску ринку в 2024 році. Фінансовий потенціал та купівельна спроможність іноземного інвестора в умовах відкриття ринку мала б колосальний вплив на економіку держави та інвестиційний клімат. Будемо сподіватися, що ринок запрацює з позитивним трендом і в суспільстві утвердиться відношення до землі як до товару, що дасть можливість лібералізувати модель ринку.

Источник